KB금융그룹은 18일 전세 제도의 문제점과 제도적 개선안을 담은 『전세 제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언』 보고서를 발간했다.

 

보고서는 ‘전세제도’의 구조적 리스크로 ①전세보증금이 주택 구입 자금의 큰 비중을 차지해 주택 경기 하락 시 전세보증금이 주택가격 보다 높은 ‘역전세 현상’, ② 주택 구입과 동시에 전세 계약이 가능해 집주인이 전세보증금 만으로 주택을 구입할 수 있는 ‘무자본 갭투자’ 가능성, ③ 임차인이 집주인의 세금 체납 여부, 신용상태 등을 확인할 수 없어 전세 계약 때부터 ‘전세보증금 미반환 위험’에 노출, ④ 주거안정을 위한 전세자금대출이 오히려 전세 가격 상승과 갭투자 수단이 되어 주택 시장 가격변동성을 더 높이는 요인이 되는 점 등을 꼽았다.

 

개선방안으로는 ① 전세 제도 관련 금융 시스템 개선 및 보증보험 강화 ②임대인 신용 정보 제공 ③ 기업형 임대사업 확대 등을 제시했다.

 

KB경영연구소는 전세자금대출로 인한 유동성 증가가 주택가격 왜곡으로 이어지지 않도록 전세자금대출을 DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)에 포함시키고, 매매 전세비(전세가격/매매가격)가 70% 이상인 주택에 대해서는 전세자금대출을 제한해야 한다고 제안했다.

 

다만, 임대인이 전세보증금 반환 용도로 대출을 신청하는 경우에 한해 한시적으로 주택담보대출 규제 한도(다주택자에 대해 규제지역에서는 LTV 30%, 비규제지역에서는 LTV 60%까지 대출 허용)를 LTV 70%까지 허용하고, 특히 대출신청 금액이 1억 5천만원 이하인 경우에는 DSR적용도 배제하여 임차인의 안정적인 퇴거 지원에 나서야 한다고 제언했다. 또한 장기적으로는 ‘임대인의 전세보증보험 가입 의무화’가 필요하다고 내다봤다.

 

임대인 정보 부족으로 인한 ‘전세 거래의 불확실성’ 해소를 위해서는 부동산 중개업소의 ‘임대인 관련 정보 확인’과 ‘매매전세비에 대한 설명’을 의무화하고, ‘임차인 전입신고’ 효력을 신고 당일부터 적용하는 한편 금융기관들이 대출 실행 시 확정일자 정보를 조회할 수 있도록 전입시스템을 개선할 것을 제안했다.

 

주택가격 급락 시 금융 기관 등이 주택을 구입해 공공임대주택으로 운영하게 하는 ‘기업형 임대사업’ 확대도 ‘주택 경기 연착륙’ 및 ‘부동산 임대차 시장 거래 안정성’에 크게 기여할 것으로 보았다.

 

아울러 임대주택을 직접 중개ㆍ관리하여 하자 발생시 전세보증금 보존과 계약 파기 등을 책임질 수 있는 ‘기업형 중개 플랫폼’이 필요하며, ‘다주택자의 임대사업자 등록 의무화’ 등도 조속히 도입할 것을 제안했다.  

 

KB경영연구소 강민석 박사는 “우리나라만의 독특한 임차 형태인 ‘전세제도’가 지금까지는 무주택 서민들의 내 집 마련을 위한 ‘주거 사다리’ 역할을 톡톡히 해왔지만, 최근 과도한 갭투자로 인해 전세사기, 깡통 전세 문제 등이 발생함에 따라 제도적인 보완이 절실히 필요해졌다” 며 “단기적으로는 전세사기 피해자에 대한 지원을 강화하되 장기적으로는 전세 시장의 근본적인 문제점 해결을 위한 시스템 개선 등도 적극적으로 고민해야 한다”고 말했다.
 

 

 

 

 

[전세시장 구조적 리스크 해소를 위한 정책 제언Q&A]

 

Q1. 전세사기 등 세입자의 리스크가 큰 상황에서 전세시장의 구조적인 대책 마련이 적절한 시점인가?

▶단기적으로 전세사기 피해자 구제 등 지원책 및 대응방안이 중요하나, 전세보증금에 대한 사회적 경각심이 큰 현재의 시장 상황이 전세시장의 구조적 개선을 위한 정책 마련에 적절한 시점으로 판단됨

 

Q2. 전세제도의 가장 큰 구조적 리스크는 무엇인가?

▶전세는 기본적으로 레버리지 투자를 기반으로 하고 있어 주택가격 하락 시 세입자에게 손실 전가가 가능한 구조임. 매매전세비가 100%에 육박하는 주택의 경우 임대인은 자기자본 없이도 주택구입이 가능하며, 가격하락 시 깡통전세로 이어져 보증금 반환에 문제가 발생하는 등 구조적 리스크를 가지고 있음

▶특히 거래상대방에 대한 정보 부족과 임대차 계약상 제도적 허점 등으로 세입자는 언제든 리스크에 노출될 수 있음

 

Q3. 전세 정책 중 금융시스템 강화의 기본 취지는?

▶전세보증금은 대출과 유사한 형태임에도 불구하고 과잉 보증금에 대한 규제가 없는 상황인데, 즉 매매전세비가 90%인 주택은 LTV 90% 대출을 받는 것과 유사한데도 이에 대한 제재가 없다는 것임. 전세는 임대인에게 유동성을 공급하고 과도한 투자(주택구입)를 유발해 주택시장의 변동성을 높이는 요인으로 작용함. 전세자금대출을 통해 세입자가 동원 가능한 자금규모가 커지면서 전세가격 상승 및 투자수요 증가, 주택가격 상승으로 이어져 왔다는 점에 주목해야 함

▶한편 매매 및 전세가격 하락 시 보증금 반환 지연 및 손실 리스크가 확대되는데 이는 고스란히 세입자의 피해로 이어질 수 있어 잠재적 리스크 발생을 억제할 필요가 있음

▶이에 전세자금대출을 DSR 산정에 포함시켜 상환능력을 넘어서는 과도한 대출을 제한하고 장기적으로 주택관련 대출 기준은 DSR을 중심으로 간소화하는 것이 바람직함. 또한 매매전세비가 70%이상인 주택에 대해 전세자금대출을 제한함으로서 전세 가격 안정화 및 구조적 리스크를 제거할 수 있을 것으로 기대됨

 

Q4. 전세자금대출을 DSR에 포함시키는 것은 임차인에게 과도한 부담을 지우는 것은 아닌지?

▶전세자금대출 역시 임차인이 갚아야할 부채이며 금융비용에 대한 부담이 큰 대출임. 본인이 감당 가능한 수준에서 대출하고 적정한 주거 수준을 선택하는 것이 합리적임

▶다만, 원리금 상환에 대한 부담이 작다는 점에서 DSR에 포함되는 만기를 좀 더 유연하게 적용하는 것에 대한 방안은 고려될 필요가 있음

 

Q5. 전세보증금반환대출을 확대할 경우 또다른 전세시장 리스크로 이어지지는 않는가?

▶최근 전세가격 하락으로 전세보증금반환대출 수요는 지속적으로 증가할 수 있기에, LTV 70%로 일괄적용(다주택자는 규제지역 LTV 30%, 비규제지역 60%)하여 임대인의 퇴로를 마련하고 세입자 보증금 반환을 지원하는데 주요 목적을 둠. 다만 전세보증금반환대출의 악용 가능성을 고려해 이는 한시적으로 시행 후 시장상황에 따라 연장 가능성을 검토하는 것이 바람직함
 

Q6. 전세보증보험 의무 가입시 보증보험료를 임대인에게 부담하는 이유는?

▶전세보증금을 받는 임대인은 사실상 채무자로 볼 수 있음. 주택경기 침체 시 보증금 반환 리스크도 임대인으로부터 발생함에 따라 임대인이 보증보험의 계약자로서 직접 보증보험에 가입하고 수수료를 부담하는 구조가 합리적임

 

Q7. 전세계약 시 임대인 정보확인 및 설명 의무화 등 중개업소의 역할이 확대되는 것인가?

▶임대차계약에 있어 중개업소의 주요 역할은 임대물건을 소개하고 계약을 도와주는 역할에 그치고 있음. 임대인의 세금체납 및 악성 임대인 여부를 확인하여 계약서에 고지 여부를 기록하고, 해당물건의 전세매매비 설명을 의무화하는 등 중개업소의 역할이 확대되는 것으로 볼 수 있으나, 높은 전세보증금 수준을 감안한다면 세입자의 권리보호와 함께 중개업소의 역할 중의 하나로 판단됨

▶한편 정부의 안심전세앱을 통해 임대인의 정보 확인이 가능하고 안심전세앱 및 KB부동산앱 등을 통해 주택의 매매및 전세시세 파악이 가능함에 따라 정보 조회 및 고지 의무화에 있어 큰 어려움은 없을 것임

 

Q8. 금융권의 확정일자 정보조회 조치 없이, 전입신고 당일 효력 발생만으로도 세입자 보호에 충분하지 않은지?

▶전입신고와 금융권 대출이 같은 날 시행될 경우, 전입신고가 먼저인 경우에는 세입자 보호가 가능하나 늦게 설정된 저당권이 후순위가 되면서 금융권의 채권 보전에 문제가 발생할 수 있음. 이에 금융권이 확정일자의 정보조회 및 활용이 가능하게 된다면 선제적으로 임대인의 대출 실행을 제한하여 세입자 보호도 함께 가능할 것임

▶전입신고 및 이사 이전에 확정일자만 받은 세입자의 권리도 우선적으로 보호할 수 있을 것으로 기대됨

 

Q9. 기업형 임대사업 활성화 및 중개시스템 도입이 임대시장 안정에 기여할 수 있는가?

▶기업형 임대사업자가 진출할 경우 대규모 자금을 활용하여 개발금융단계부터 전세자금대출 연계도 가능할 것이며, 가격하락시에 주택구입을 유도해 주택시장 연착륙에도 기여할 수 있을 것으로 판단됨. 또한 미분양 증가 및 건설사 부도 등 주택시장 급락에 따른 부정적 여파의 대응수단으로도 활용 가능할 것으로 판단

▶주택경기 위축 시에도 안정적인 자금 운용으로 임차인의 보증금 반환 리스크를 최소화할 수 있을 것이며, 깡통전세 물건을 경매에 앞서 구입할 경우 세입자의 보증금 반환을 우선 처리할 수 있을 것임

▶중개업무 시에도 임대주택의 책임거래를 통해 매물 하자 시 전세보증금을 보존, 계약 파기에 책임지는 형태

▶다만 중개물건 다량보유 및 책임중개 등으로 일반 중개업소에 비해 수수료는 높을 수 있으나 제공되는 서비스 및 책임 중개를 기반으로 소비자의 선택권은 확대될 것으로 기대되며, 중개업계에도 긍정적인 책임 중개 역할로 이어질 것으로 예상됨

 

Q10. 다주택자를 임대사업자로 의무 등록할 필요가 있는가?

▶임차시장 내 공급자로서 법인과 함께 다주택자의 역할을 인정할 필요가 있으며 등록된 임대사업자로서의 의무와 역할을 부과하여 장기적으로 임차시장의 안정화를 도모하는 방안이 될 것임. 임대사업자로 등록 시 임대료 증액 제한 및 재계약 연장, 임대의무 기간 준수 등을 통해 세입자 주거권을 보호할 수 있을 것임

▶다만 등록의무대상은 3호이상 주택보유자를 대상으로 하며, 등록 의무화를 위한 세제 혜택(양도세 부담완화 등)을 고려하되 임대소득에 대해서는 철저하게 과세할 필요가 있음